民法改正(債権法改正)と不動産取引への影響

第4回 建築請負契約に関連する改正の概要

取引・契約・債権回収

目次

  1. はじめに
  2. 請負における契約不適合責任
    1. 契約不適合責任の概要
    2. 契約不適合責任における注文者救済手法の多様化
    3. 注文者による権利行使のための通知期間制限
  3. 請負における仕事未完成の場合の報酬請求権
    1. 仕事未完成の場合の報酬請求権の創設
    2. 費用請求権の可否
    3. 出来高(注文者が受ける利益の割合)の算定方法
    4. 報酬請求権の消滅時効
  4. 改正民法の影響と建築請負契約の見直しの必要性

はじめに

 2017年5月26日に、民法(債権法)の改正法案(以下「改正民法」といいます)が成立し、2020年4月1日に施行されることになりました。
 建築請負契約その他の不動産取引において用いられている契約書は、現行の民法を前提に作成されていますが、改正民法には、現行民法とは大きく異なる規定が多数存在しています。そのため、今後は、現在使用している契約書の各条項について、改正民法でどのように変わるのかを確認したうえで適切に見直すことが必要不可欠となります。

 前回まで、不動産取引のうち、『第1回 売買契約に関連する民法改正のポイント』『第2回 不動産売買契約の留意点(契約不適合責任)』『第3回 不動産売買契約の留意点(表明保証責任)』について、説明いたしました。
 上記の他、『民法改正(債権法)を踏まえた不動産取引契約の実務対応ガイド』もご参照ください。

 本稿においては、建物建築請負契約に関連する改正民法のポイントについて、その概要を説明します。

請負における契約不適合責任

契約不適合責任の概要

(1)契約不適合責任への一本化(瑕疵担保責任の削除)

 『第1回 売買契約に関連する民法改正のポイント』で説明したとおり、改正民法では、売買において現行民法の瑕疵担保責任は廃止され、引き渡した売買目的物が契約内容から乖離していることに対する責任(以下「契約不適合責任」といいます)が新たに規定されました。

 改正民法では、請負についても売買と同様に、仕事の目的物に瑕疵があった場合の注文者の修補請求権・損害賠償請求権(現行民法634条)、契約解除(現行民法635条)の規定(瑕疵担保責任)を削除し、新たに「種類又は品質に関して契約内容に適合」する仕事の目的物を引き渡す責任を規定しました。

 また、改正民法では、建築請負の対象となる目的物の全体が完成していない場合であっても、一定の要件を満たせば、注文者が受ける利益の割合に応じて報酬を請求できることが明文化されました(改正民法634条)。この点は、注目すべき改正であることから、契約不適合責任とは別に、後記3において説明します。

契約不適合責任への一本化(瑕疵担保責任の削除):民法改正前・民法改正後

(2)売買の規定の準用(改正民法559条)

 現行民法においても同様ですが、民法の売買に関する規定は、当事者が互いに対価的意義を有する給付をする有償契約一般に適用されることから(改正民法559条)、売買の契約不適合責任の規定は請負にも準用されます。

改正民法559条(有償契約への準用)

この節の規定は、売買以外の有償契約について準用する。ただし、その有償契約の性質がこれを許さないときは、この限りでない。

 そのため、請負においても売買と同様に、改正民法における契約不適合責任は、債務不履行一般の損害賠償請求のルールに従うことになります。
 したがって、後記2-2のとおり、「契約の内容に適合しない」仕事の目的物が注文主に引き渡されたときには、注文者は、損害賠償請求権の他、追完(修補)請求権、報酬減額請求権、契約解除権を有することになります。

(3)「契約の内容に適合しないものである」こと

 改正民法では、「請負人は、性能、品質、規格等において契約の趣旨に適合した仕事を完成させる義務を負っている。(中略)ここでいう「契約の趣旨」は、契約で明示的に合意されていた内容だけでなく、その契約の性質、契約をした目的、契約締結に至る経緯その他の事情に基づいて定まる。仕事の目的物が性能、品質、規格等において契約の趣旨に適合しないものであるときは、これを修補して契約の趣旨に適合したものにする義務を負う。」とされています(「民法(債権関係)の改正に関する中間試案の補足説明(平成25年7月4日補訂)」(以下「補足説明」といいます)第40「請負」・2「仕事の目的物が契約の趣旨に適合しない場合の請負人の責任」(478頁)参照)。

(4)請負人の責任に関する現行民法と改正民法の相違点

 請負人の責任に関する現行民法と改正民法の相違点は、概要以下のとおりです。

【現行民法と改正民法の請負の担保責任の対比表】

現行民法 改正民法
法的性質 債務不履行の特則 債務不履行の特則
要件 瑕疵 契約不適合(559条で準用)
修補請求 可(634条1項)
ただし、瑕疵が重要でない場合 and 過分の費用がかかる場合は、不可
可(562条)
ただし、修補が不能な場合は、不可
損害賠償請求 可(634条2項)
債務者の帰責事由は不要
:履行利益
可(564条、415条)
債務者の帰責事由が必要
:履行利益
報酬減額請求 - 可(563条)
契約解除 可(635条)
ただし、契約目的を達成できない場合 or 建物等建築の場合は、不可
可(564条、541~543条)
ただし、不適合が軽微な場合、不可
権利行使期間 引渡しまたは仕事終了時から1年以内に請求が必要(637条)
もっとも、建築建物等は引渡後5年間(コンクリート造は10年間)(638条)
不適合を知った時から1年以内に通知が必要(637条1項)
ただし、請負人が悪意・重過失の場合は除く(637条2項)
責任制限特約 有効(640条) 有効(559条で準用する572条)

(5)「注文者の供した材料の性質又は注文者の与えた指図」による不適合の場合

 なお、前述のとおり、「契約の内容に適合しない」仕事の目的物が注文主に引き渡された場合、注文者には、損害賠償請求、追完(修補)請求、報酬減額請求、契約解除が認められますが、「注文者の供した材料の性質又は注文者の与えた指図によって生じた不適合」については、これらの請求が認められません(改正民法636条本文)。
 ただし、当該不適合に関し、「請負人がその材料又は指図が不適当であることを知りながら告げなかったとき」は除かれます(改正民法636条ただし書)。

改正民法636条(請負人の担保責任の制限)

請負人が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない仕事の目的物を注文者に引き渡したとき(その引渡しを要しない場合にあっては、仕事が終了した時に仕事の目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しないとき)は、注文者は、注文者の供した材料の性質又は注文者の与えた指図によって生じた不適合を理由として、履行の追完の請求、報酬の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。ただし、請負人がその材料又は指図が不適当であることを知りながら告げなかったときは、この限りでない

契約不適合責任における注文者救済手法の多様化

 『第1回 売買契約に関連する民法改正のポイント』で説明したのと同様に、改正民法では、契約不適合の状態に応じて、①追完(修補)請求(改正民法562条1項)、②代金減額請求(改正民法563条1項、2項)、③契約の解除(改正民法564条、541条、542条)、④損害賠償請求(改正民法564条、415条)が認められることになります。

 詳細は、『第1回 売買契約に関連する民法改正のポイント』、『民法改正(債権法)を踏まえた不動産取引契約の実務対応ガイド』で説明した内容と基本的に同様ですので、そちらもご参照ください。

 以下、それぞれについて売買と異なる点など特筆すべき点を中心に説明します。

(1)追完(補修)請求権(改正民法559条、562条)

 改正民法では、売買と同様に、請負人が契約の内容に適合しない目的物等を引き渡した場合には、履行が不能である場合等を除き、注文者には追完請求権が認められます(改正民法559条、562条1項)。追完の方法には、修補が含まれます。

改正民法562条(買主の追完請求権)
  1. 引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。
    ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
  2. 前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。

 現行民法下では、①仕事の目的物の“瑕疵が重要でない”こと、②修補に“過分の費用”を要することという2つの要件が満たされるときは、瑕疵の修補を請求することができないと定められています(現行民法634条1項ただし書)。
 しかし、改正民法では同条項は削除され、履行請求権の一般原則により処理されることになりました。そのため、修補請求をすることができるか否かは、履行不能の規定(改正民法412条の2)により「契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして不能であるとき」にあたるか否かで判断されることになります(補足説明・第9「履行請求権等」・2「契約による債権の履行請求権の限界事由」(106頁)参照)。

 また、請負人は、注文者に不相当な負担を課するものでないときは、注文者が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができます(改正民法562条1項)。たとえば、注文者が建築建物の施工を初めからやり直すよう要求した場合であっても、請負人は、注文者に不相当な負担を課すことのない範囲で施工された建築建物の修補工事により対応することも可能となります。

(2)報酬減額請求権(改正民法559条、563条)

 改正民法では、請負人が契約の内容に適合しない目的物等を引き渡した場合には、注文者の責めに帰すべき場合を除き、報酬減額請求権が認められます(改正民法559条、563条1項、2項)。
 報酬減額請求(代金減額請求)について、その詳細は『第1回 売買契約に関連する民法改正のポイント』で説明したとおりです。

(3)損害賠償請求権(改正民法559条、564条、415条)

 損害賠償請求についても、その詳細は『第1回 売買契約に関連する民法改正のポイント』で説明したとおりです。

改正民法415条(債務不履行による損害賠償)
  1. 債務者がその債務の本旨に従った履行をしないとき又は債務の履行が不能であるときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。
    ただし、その債務の不履行が契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして債務者の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
  2. 前項の規定により損害賠償の請求をすることができる場合において、債権者は、次に掲げるときは、債務の履行に代わる損害賠償の請求をすることができる。

    一 債務の履行が不能であるとき。

    二 債務者がその債務の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。

    三 債務が契約によって生じたものである場合において、その契約が解除され、又は債務の不履行による契約の解除権が発生したとき。


改正民法564条(買主の損害賠償請求及び解除権の行使)

前二条の規定は、第415条の規定による損害賠償の請求並びに第541条及び第542条の規定による解除権の行使を妨げない。

 なお、現行民法634条2項では、注文者は瑕疵の“修補に代えて”、または“修補とともに”損害賠償請求をすることができるとされていましたが、改正民法では同条項が削除されました。
 改正民法においては、改正民法415条2項で、修補請求権に「代えて」損害賠償請求権を行使できる場合(填補賠償請求権を行使する場合)を列挙しています。すなわち、填補賠償請求ができるのは、①履行不能の場合、②相手方が明確に履行拒絶した場合、③契約の解除権が発生した場合等になります。

(4)契約の解除(改正民法559条、564条、541条)

 改正民法下の請負についても、売買と同様に、現行民法において瑕疵担保責任に基づく契約解除をする際に求められる「仕事の目的物に瑕疵があり、そのために契約をした目的を達することができない」(現行民法635条本文)という要件は削除され、追完の催告期間経過後に債務の不履行が「契約及び取引上の社会通念に照らして軽微である場合」には契約解除ができないこととされました(改正民法564条、541条ただし書)。

改正民法541条(催告による解除)

当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。
ただし、その期間を経過した時における債務の不履行がその契約及び取引上の社会通念に照らして軽微であるときは、この限りでない。


改正民法542条(催告によらない解除)
  1. 次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。

    一 債務の全部の履行が不能であるとき。

    二 債務者がその債務の全部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。

    三 債務の一部の履行が不能である場合又は債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示した場合において、残存する部分のみでは契約をした目的を達することができないとき。

    四 契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、債務者が履行をしないでその時期を経過したとき。

    五 前各号に掲げる場合のほか、債務者がその債務の履行をせず、債権者が前条の催告をしても契約をした目的を達するのに足りる履行がされる見込みがないことが明らかであるとき。

  2. 次に掲げる場合には、債権者は、前条の催告をすることなく、直ちに契約の一部の解除をすることができる。

    一 債務の一部の履行が不能であるとき。

    二 債務者がその債務の一部の履行を拒絶する意思を明確に表示したとき。


改正民法543条(債権者の責めに帰すべき事由による場合)

債務の不履行が債権者の責めに帰すべき事由によるものであるときは、債権者は、前二条の規定による契約の解除をすることができない。

 また、現行民法635条は、仕事の目的物が「建物その他の土地の工作物」である場合には注文者の契約解除を認めていませんでしたが、改正民法では同条項は削除されました。したがって、改正民法のもとでは、請負契約の目的物が建物その他の土地の工作物であっても契約解除が認められることになります。

 さらに、現行民法(現行民法543条ただし書参照)とは異なり、債務者の責めに帰すべき事由は必要とされていません。

注文者による権利行使のための通知期間制限

(1)契約不適合責任における1年間の通知期間

 現行民法では、請負人が目的物の引渡し後5年間(非堅固建物)または10年間(堅固建物)の瑕疵担保責任を負うと定められていますが(現行民法638条)、改正民法では同条項は削除され、改正民法166条の消滅時効の規定(主観的起算点から5年間、客観的起算点から10年間)、および改正民法637条の権利保存行為の規定(不適合を知ったときから1年以内に通知)が適用されることとなりました。
 これに対し、仕事の目的物が契約不適合であることを請負人が知り、または重過失で知らなかったときは、注文者の権利行使には1年間の通知期間制限が適用されないことになります(改正民法637条2項)。

改正民法637条(目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限)
  1. 前条本文に規定する場合において、注文者がその不適合を知った時から1年以内にその旨を請負人に通知しないときは、注文者は、その不適合を理由として、履行の追完の請求、報酬の減額の請求、損害賠償の請求及び契約の解除をすることができない。
  2. 前項の規定は、仕事の目的物を注文者に引き渡した時(その引渡しを要しない場合にあっては、仕事が終了した時)において、請負人が同項の不適合を知り、又は重大な過失によって知らなかったときは、適用しない。

(2)通知期間の起算点(不適合を知ったとき)と権利保存のために必要な「通知」

 改正民法566条においては、不適合についての「通知」を行えばよいとされます。この「通知」は、商人間の売買の特則である商法526条における買主の権利保存の要件として求められる「通知」と同様に解釈されるものと考えられます(補足説明・第35「売買」・6「目的物が契約の趣旨に適合しない場合における買主の権利の期間制限」(410頁)参照)。これによれば、商人間の売買において求められる「通知」の内容は、瑕疵(契約不適合)・数量不足の種類をその大体の範囲を明らかにすれば足りると考えられています(大審院大正11年4月1日判決・民集1巻155頁)。
 現行民法下では、権利行使にあたって、瑕疵(契約不適合)とそのおおよその原因を把握し損害賠償額等の根拠を示す必要があると考えられていたのと比較して、注文者の負担は少なくなったのではないかと考えられます。

請負における仕事未完成の場合の報酬請求権

仕事未完成の場合の報酬請求権の創設

 建築請負契約の対象となる目的物の全体が完成していない場合であっても、

  1. (a) 注文者の責めに帰することのできない事由で仕事を完成できない場合、

    または、

    (b) 請負契約が仕事の完成前に解除された場合、
  2. 仕事の結果(成果物等)が可分(既履行部分と未履行部分とに分けられること)であり、
  3. 当該成果物(既履行部分)を引き渡すことで注文者が利益を受ける

ときは、注文者が受ける利益の割合に応じて報酬を請求できることとされました(改正民法634条)。
 これは、現行民法下の判例(最高裁昭和56年2月17日判決・判時996号61頁)を踏まえて改正されたものであり、仕事完成の前後を問わず、契約解除される場合にも報酬請求権が認められることが明文化されたものであると評価されています。

改正民法634条(注文者が受ける利益の割合に応じた報酬)

次に掲げる場合において、請負人が既にした仕事の結果のうち可分な部分の給付によって注文者が利益を受けるときは、その部分を仕事の完成とみなす。この場合において、請負人は、注文者が受ける利益の割合に応じて報酬を請求することができる。

一 注文者の責めに帰することができない事由によって仕事を完成することができなくなったとき。

二 請負が仕事の完成前に解除されたとき。

費用請求権の可否

 本条項の対象は「報酬」の請求権であり、仕事の過程で支出した費用の償還請求権については直接規定されていません。
 もっとも、請負人が支出した費用については、改正民法641条(請負人が仕事を完成しない間は、注文者はいつでも損害を賠償して契約の解除をすることができる)、改正民法415条(損害賠償請求)などの他の規定により損害賠償として請求することができる場合もあると考えられます(法制審議会民法(債権関係)部会資料81-3「民法(債権関係)の改正に関する要綱仮案の原案(その3)補充説明」・18頁)。

出来高(注文者が受ける利益の割合)の算定方法

 上記の報酬請求が認められる場合には、その金額は「注文者が受ける利益の割合に応じて」算定されることとされました(改正民法634条)。
 もっとも、条文の文言上は「利益の割合に応じて」と規定するのみであり、実際にどのように当該利益割合を算定するのかについては疑義が生じる可能性があります。

※ なお、注文者の責めに帰すべき事由によって履行不能となった場合には、請負人の報酬全額の請求が認められると考えられます(ただし、自己の債務を免れたことによる利益は控除されると考えられます)。

報酬請求権の消滅時効

 改正民法においては、「工事の設計、施工又は監理を業とする者の工事に関する債権」(現行民法170条2号)についての3年の短期消滅時効期間が廃止されます。
 このような報酬請求権全般については、上記2-3(1)で説明した改正民法166条の消滅時効の規定(主観的起算点から5年間、客観的起算点から10年間)が適用されることになります。

改正民法の影響と建築請負契約の見直しの必要性

 以上のとおり、現行民法と改正民法では、請負の目的物に欠陥があった場合の請負人の法的責任の内容に大きな変更が生じうることになります。また、改正民法においては、請負工事が未完成のうちに工事の完了ができなくなった場合や契約関係が解消された場合に一定の報酬請求ができることが明文化されました。

 売買契約と同様に、今後、改正民法下において、できる限り紛争を予防し、不測の損害を被る事態を防ぐためには、上記のような変更点を十分に意識したうえで慎重な検討を行い、契約の各条項について見直しを行うことが必要不可欠となります。

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