地代等の値上げ方法と値上げに関して争った場合

コーポレート・M&A
榎木 智浩弁護士

 借地権者に対して、地代等の増額をしたいのですが、どのような方法がありますか。また、相手が増額に関して争った場合はどうすれば良いですか。

 まず、訴訟外で地代等の増額請求をすることができ、相手が増額に関して争った場合、地代等の増額請求を求める調停、訴訟を申し立てることができます。

解説

地代等増額請求権とは

 土地に設定された地上権の利用料のことを地代賃借する土地の利用料のことを土地の借賃といい、これらをあわせて、地代等といいます(借地借家法11条1項)。
 借地借家法は、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる旨を定めており(借地借家法11条1項本文)、この請求を地代等増減額請求といいます。

借地権の対抗力

 地代等増減額請求が認められる要件は、①地代等が諸事情の変化により「不相当」となったことおよび②地代等を増額しない特約がないことです。

地代等が諸事情の変化により「不相当」となったこと

 地代等が不相当と判断するための要素は法文に列挙されていますが、この要素は例示的に列挙されたもので、当事者間の個人的事情を含む法文に記載されていない「事情」も要素となります。

 不相当性の判断にあたっては、利回り法、スライド法、差額配分法、賃貸事例比較法または公租公課倍率法など種々の判断方式がありますが、いずれの判断方式も合理的であり、判断方式を組み合わせることも含めて、どの判断方式が一番合理的であるかはケース・バイ・ケースとなります。

 不相当性の判断資料は、通常、専門的な知識をもつ不動産鑑定士から鑑定書を取得します。

地代等を増額しない特約がないこと

 一定の期間、地代等の増額をしない旨の特約をした場合、その旨の特約に従うことになりますので(借地借家法11条1項ただし書)、地代等を増額しない特約がないことが請求の要件となります。なお、反対に、地代等を必ず増額するまたは減額しないなどの特約をした場合、そのような特約は無効となります。

地代等の増額を行う場合の手続

訴訟外による請求

 通常、地代等の増額を行う場合、一番はじめに行われるのは訴訟外で地代等の増額の請求を借地権者に行うことです。借地権者との間で増額する地代等および増額の時期が一致すれば、その一致した内容に従って地代等の増額が認められます。
 もっとも、実際には、地代等の増額を請求しても借地権者が地代等の増額に応じず、争いが生ずることがあります。その場合、調停または訴訟によって、地代等の増額を請求することになります。

調停

(1)調停の申立て

 地代等増減額請求をする場合には、まず、調停の申立てをしなければなりません(調停前置主義。民事調停法24条の2第1項)。調停の申立てをせず、地代等増減額請求に関する訴訟を提起しても、裁判所が調停に付することになります(民事調停法24条の2第2項)。

(2)対象となる事件

 民事調停前置の対象となる事件は、地代等増減額請求をしたことを理由として増減後の地代等の額の確認を求める事件、この差額地代等の支払を求める事件および地代等増減額請求には理由がないとして差額地代等の債務不存在確認を求める事件です。

(3)調停委員会の裁定

 調停では、調停委員会が裁定を行います。多くの場合、弁護士1名、不動産鑑定士1名が調停委員として指定され、当事者から提出された資料をもとに専門的立場から助言ないし説得が行われます。

 調停委員会は、当事者間に合意が成立する見込みがない場合または成立した合意が相当でないと認める場合において、当事者間に調停委員会の定める調停条項に服する旨の書面による合意(調停事件にかかる調停の申立ての後にされたものに限ります)があるときは、申立てにより、事件の解決のために適当な調停条項を定めることができ、この調停条項が調書に記載された場合、調停が成立したものとみなされ裁判上の和解と同一の効力が生じます(民事調停法24条の3第1項、第2項)。

(4)裁判所の決定

 なお、裁判所は、調停委員会の調停が成立する見込みがない場合において相当であると認めるときは、民事調停委員の意見を聴き、当事者双方の衡平に考慮して一切の事情を見て、職権で、当事者双方の申立ての趣旨に反しない限度で、事件の解決のために必要な決定をすることができます(民事調停法17条)。

 告知を受けた当事者または利害関係人は、決定の告知を受けた日から2週間以内に異議の申立てをすることができ、適法な異議の申立てがあれば決定は効力を失い、異議の申立てが不適法であれば申立ては却下され、異議がない場合は、決定に裁判上の和解と同一の効力が生じます(民事調停法18条1項、2項、4項、5項)。

 調停が成立すれば、その成立した調停の内容に従って、地代等が増減額されます。

訴訟

 調停が成立しなかった場合には、訴訟を提起して裁判所によって地代等増減額請求の成否が判断されます。

 借地権設定者の請求が認められなければ、地代等の増額請求はできませんが、借地権設定者の請求が認められれば、請求をした時点から地代等の増額が認められ、借地権者は未払分の差額を支払わなければなりません。借地借家法にはこの点に関連して種々の規定を設けています。

 まず、借地権設定者は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の地代等を支払うことをもって足り、ただし、その裁判が確定した場合においてすでに支払った地代等の額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による利息をも支払わなければなりません(借地借家法11条2項)。

 また、借地権者は、反対に、地代等の減額請求をすることができますが、裁判が確定した場合において、すでに支払を受けた地代等の額が正当とされた地代等の額を超えるときは、その超過額に年1割の割合による受領の時からの利息を付して返還しなければなりません。

まとめ

 以上のとおり、地代等の増額をする場合は、訴訟外で地代等の増額請求をすることができ、相手が増額に関して争った場合、地代等の増額請求を求める調停、訴訟を申し立てることができます。

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