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借地上の建物を建て替えたいが借地権設定者の承諾を得る必要はあるか

増改築禁止特約がある場合の建物再築に関する借地権設定者の承諾の要否  土地の賃貸借契約に、賃貸人の承諾のない増改築を禁止する条項を設けることがままあります。  このような増改築禁止特約は、判例で有効とされています(最高裁昭和41年4月21日判決・民集20巻4号720頁)。  増改築禁止特約には、...

榎木 智浩弁護士
祝田法律事務所

不動産

定期建物賃貸借契約における説明書面の交付

更新拒絶の「正当事由」が不要となる定期建物賃貸借制度  定期建物賃貸借とは、更新がなく、期間満了によって確定的に終了する建物賃貸借契約の制度をいい(借地借家法38条)、平成12年3月1日から施行されています。 更新拒絶の「正当事由」とは  期間の定めのある普通建物賃貸借において、賃貸人が期間満...

町田 裕紀 弁護士
赤坂シティ法律事務所

不動産

定期建物賃貸借契約における終了通知を遅らせることにより、全賃借人の退去時期をそろえることができるか

耐震問題への関心の高まりとテナント退去問題  近時、耐震問題への関心の高まりから、耐震性能が欠如し老朽化したビルの建替えの相談を受けることが多くあります。  ビルオーナーが老朽化したビルを建て替えるにあたって最も頭の痛い問題が「テナント退去問題」です。普通建物賃貸借の場合、賃貸人から賃借人に対し更...

町田 裕紀 弁護士
赤坂シティ法律事務所

不動産

所有地にPCB(ポリ塩化ビフェニル)廃棄物がある場合にとるべき対応

PCB(ポリ塩化ビフェニル)の概要  PCB(ポリ塩化ビフェニル。以下「PCB」といいます)は、生物の体内に蓄積されやすく、人の健康を損なうおそれがある有害物質です。常温で液体の油状の化合物で、難燃性、低揮発性、耐熱性、高絶縁性などの特徴から、かつては、受変電設備のコンデンサー、トランス類の絶縁油...

井上 治弁護士
牛島総合法律事務所

不動産

自殺事故があった土地や建物について売主はどこまで説明責任を負うか

環境的要因と心理的要因に関する瑕疵担保責任・説明義務違反 環境的要因と心理的要因のトラブルについて  売買の目的物である土地建物について、物理的に本来の性能を備えていたとしても、(i)日照、眺望、騒音などの周辺環境の要因における問題(環境的要因)がある場合、または、(ii)たとえば、自殺や殺人事...

澤田 直彦弁護士
赤坂シティ法律事務所

不動産

土壌汚染等に関する瑕疵担保責任を制限する特約の効力が否定される場合があるか

目次 売却地の土壌汚染等に関して瑕疵担保責任を制限する特約 瑕疵担保制限特約の内容 商法526条の瑕疵の検査・通知義務 特約の効力が否定される場合 売主が土壌汚染について知っていた場合 特約が錯誤によって無効とされる場合 契約交渉過程の注意事項 特約は有効であるものの適用範囲が限定さ...

井上 治弁護士
牛島総合法律事務所

不動産

民法改正によって不動産取引はどのように変わるのか

民法改正への動き  平成27年3月31日、「民法の一部を改正する法律案」が国会に提出されました(未成立であり現時点では施行日も未定です)。  今回の民法改正のうち、不動産取引、特に売買契約および賃貸借契約に影響があると考えられる主な改正点を紹介いたします。 売買契約に関する改正の影響 売主の瑕...

畑 英一郎弁護士
渥美坂井法律事務所・外国法共同事業

不動産

建物建築に支障がない地中障害物について土地売主が責任を負うのか

目次 売買地から発見される地中障害物と売主の瑕疵担保責任 土地取引においてみられる地中障害物とトラブル 地中障害物と売主の瑕疵担保責任 地中障害物について瑕疵担保責任が認められる従来の典型的な事例 建物建築等に支障のない地中障害物と売主の瑕疵担保責任 契約上注意すべき事項 買主による事前調...

井上 治弁護士
牛島総合法律事務所

不動産

土壌汚染調査はどのような場合に要求されるか

目次 土壌汚染調査が必要とされる根拠(法定調査と任意調査) 法定調査の概要(土壌汚染対策法に基づく調査) 土壌汚染対策法とは 土壌汚染対策法に基づき調査義務が発生する場合 誰が調査義務を負うのか 条例などで土壌汚染調査が必要となる場合 ダイオキシン類に注意 ダイオキシン類に関する規制 な...

井上 治弁護士
牛島総合法律事務所

不動産