建物建築に支障がない地中障害物について土地売主が責任を負うのか

不動産
猿倉 健司弁護士

 マンションを建てるために土地を購入したのですが、マンションの基礎建設工事中に掘削した土壌の中からコンクリートガラ、油分などが発見されました。そこで、売主に対して処分費用の支払いを求めたところ、これらが土壌中にあってもマンション建築には支障がないなどと言われて支払いを拒否されています。処分費用の支払を求めることはできないのでしょうか。

 売買契約によって取得した土地から地中障害物が発見された場合、それが地上建物の建築に支障のないものであったとしても、その処理に通常の土壌処理以上の費用がかかる場合には、売主に当該土壌の処理費用等の支払義務が認められる場合があります。紛争を避けるためには、地中障害物があったために通常の処分費用を超える場合には売主に対して処理費用の請求ができることを、売買契約に規定しておくことが有効と考えられます。

解説

目次

  1. 売買地から発見される地中障害物と売主の瑕疵担保責任
    1. 土地取引においてみられる地中障害物とトラブル
    2. 地中障害物と売主の瑕疵担保責任
  2. 地中障害物について瑕疵担保責任が認められる従来の典型的な事例
  3. 建物建築等に支障のない地中障害物と売主の瑕疵担保責任
  4. 契約上注意すべき事項
  5. 買主による事前調査の実施の検討

売買地から発見される地中障害物と売主の瑕疵担保責任

土地取引においてみられる地中障害物とトラブル

 商業ビルやマンションの建築工事中や基礎工事中に、土壌中からコンクリートガラ、油分などの地中障害物(「地中埋設物」「地下埋設物」などとも呼ばれます)が発見されることは珍しくありません。これらの他にも、実際に売買地から発見されて問題となった地中障害物としては、旧建物の土間コンクリートや基礎、陶器の破片、配水管、浄化槽、木屑、石炭ガラ、ビニール塵など様々なものがあります。再開発地や工場跡地開発などでは、地中障害物は多かれ少なかれ存在することが一般的であるといっても過言ではありません。

 もっとも、その量が少なく処理費用もわずかであれば、通常は当事者間の話し合いなどで解決できますが、多量の地中障害物が発見され、売買代金額の何割にも及ぶ規模の処理費用がかかるとなると、もはや当事者間の話し合いで解決することは難しくなります。その場合、売主と買主のどちらが費用を負担するのか、契約を解除することができるのかといった点を巡って深刻なトラブルとなることが多くなります。

地中障害物と売主の瑕疵担保責任

 売主が地中障害物の処理費用を負担しなければならないかどうかは、主に、土地の売主に瑕疵担保責任(民法570条、566条)が認められるかという場面で問題となります。
 売主の瑕疵担保責任が認められる場合には、除去費用等の損害賠償請求が認められるほか、瑕疵があるために契約の目的を達することができない場合には契約の解除が認められることもあります

民法570条 (売主の瑕疵担保責任)
売買の目的物に隠れた瑕疵があったときは、第566条の規定を準用する。ただし、強制競売の場合は、この限りでない。

民法566条 (地上権等がある場合等における売主の担保責任)
  1. 売買の目的物が地上権、永小作権、地役権、留置権又は質権の目的である場合において、買主がこれを知らず、かつ、そのために契約をした目的を達することができないときは、買主は、契約の解除をすることができる。この場合において、契約の解除をすることができないときは、損害賠償の請求のみをすることができる。
  2. 前項の規定は、売買の目的である不動産のために存すると称した地役権が存しなかった場合及びその不動産について登記をした賃貸借があった場合について準用する。
  3. 前二項の場合において、契約の解除又は損害賠償の請求は、買主が事実を知った時から一年以内にしなければならない

 瑕疵担保責任における「瑕疵」とは、一般的に、売買の目的物について取引通念上要求される品質・性能が欠けていることをいうものとされています(客観的瑕疵)。そのほか、売買契約において特に定めた品質・性能が欠けている場合にも「瑕疵」があると認められます(主観的瑕疵)。

地中障害物について瑕疵担保責任が認められる従来の典型的な事例

 売買対象地から発見された地中障害物が「瑕疵」(客観的瑕疵)と認定され、売主に対する除去費用等の請求が認められるか否かは、地中障害物の種類や性質、量のほか、対象地の用途、当該障害物によって生じる支障などを考慮し、個別の事案に応じた判断がなされることになります。
 これまでの裁判例の傾向を見ると、地中障害物が存在することによって、その土地の用途が限定され通常の取引の対象とすることが困難となるような場合(下記参考裁判例①)や、建物建築の基礎工事に支障を生じさせるような場合(下記参考裁判例②)、建物建築に必要な工事の工法変更が必要となるような場合(下記参考裁判例③)など、対象地の使用や建物建築について物理的な支障が生じる場合には、比較的「瑕疵」に当たると認められやすいようです。

参考裁判例①(東京地裁平成19年7月23日判決)
ガラ、建築資材、ビニール紐等の廃棄物の存在によりその使途が限定され、通常の土地取引の対象とすることも困難となることを理由に「瑕疵」に当たるとされ、除去費用等の損害賠償が認められた例。
参考裁判例②(東京地裁平成20年7月8日判決)
コンクリートガラの存在により建物建築の基礎工事に支障を生じさせることが明らかであることなどを理由に「瑕疵」に当たるとされ、除去費用等の損害賠償が認められた例。
参考裁判例③(福岡地裁小倉支部平成21年7月14日判決)
岩塊等の地中埋設物の存在により、合理的に選択する工法によっては中高層建物を建築できないことなどを理由に「瑕疵」に当たるとされ、工法変更による増加工事費等の損害賠償が認められた例。

建物建築等に支障のない地中障害物と売主の瑕疵担保責任

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