定期建物賃貸借契約における説明書面の交付

不動産

 定期建物賃貸借契約を締結するにあたり、建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、この賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面(事前説明書面)を交付して説明(事前説明)しなければならないとされています(借地借家法38条2項)。
 この事前説明を仲介業者が行うことはできますか。また、事前説明書面は、重要事項説明書を兼ねることができますか。

 仲介業者が事前説明を行う場合には、賃貸人から委任状を取得した上で賃貸人代理人として行うことが望ましいといえます。また、説明書面は、重要事項説明書を兼ねることができません。

解説

更新拒絶の「正当事由」が不要となる定期建物賃貸借制度

 定期建物賃貸借とは、更新がなく、期間満了によって確定的に終了する建物賃貸借契約の制度をいい(借地借家法38条)、平成12年3月1日から施行されています。

更新拒絶の「正当事由」とは

 期間の定めのある普通建物賃貸借において、賃貸人が期間満了により更新拒絶するためには、いわゆる「正当事由」が必要とされます(借地借家法28条)。

 この「正当事由」は、下記を考慮して判断され、一般的には、賃借人保護の見地から、裁判所において厳格に運用されています。

  1. 建物の賃貸人および賃借人(転借人を含みます)が建物の使用を必要とする事情
  2. 建物の賃貸借に関する従前の経過
  3. 建物の利用状況
  4. 建物の現況
  5. 建物の賃貸人が建物の明渡しの条件としてまたは建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出

 「正当事由」が認められるためには、上記⑤の立退料の申し出によりこれを補完することが多いですが、立退料の申し出をしたとしても、「正当事由」が認められるとは限りません。

定期建物賃貸借の成立要件

 しかし、定期建物賃貸借は、契約期間の満了により確実に契約が終了し、「正当事由」を不要とするところに特色があります。賃貸人としては、不良テナントや不良居住者を期間満了により確実に退去させることができますし、明渡しを求めるにあたり立退料が不要になる等のメリットが大きく、競争力の高い都心部の建物や取壊し予定の建物等を中心に広く用いられています。

定期建物賃貸借の成立要件

 ところで、定期建物賃貸借は、更新がない(正当事由ルールが適用されない)という、賃借人にとって極めて重大な効果をもつため、その成立要件は下記のように厳格に定められており、裁判所における法解釈も同様です

  1. 定期建物賃貸借は、公正証書による等書面によって契約しなければならない(借地借家法38条1項)
  2. 建物の賃貸人は、あらかじめ、建物の賃借人に対し、契約の更新がなく、期間の満了により当該建物の賃貸借は終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明しなければならない(借地借家法38条2項)
  3. 建物の賃貸人が②の説明をしなかったときは、契約の更新がないこととする旨の定めは、無効となる(借地借家法38条3項)

 このように、定期建物賃貸借は、賃貸人にとってメリットの大きいものである一方、賃借人を保護するため、厳格な手続が定められています。

「事前説明」の主体

 ところで、建物賃貸借においては、賃借人の募集および契約手続は、仲介業者(宅地建物取引業者)が行うことが一般的です。定期建物賃貸借契約を締結する場合、借地借家法38条2項の定める「事前説明」を、仲介業者が行うことができるのでしょうか。

 借地借家法38条2項は、事前説明を行うべき主体を「建物の賃貸人」と定めています。仲介業者が「賃貸人」ではないことは明らかですから、仲介業者が事前説明を行うためには、少なくとも、「賃貸人」の代理人であることが必要となります。

 そのため、実務においては、仲介業者が賃借人に対し事前説明をするにあたり、あらかじめ、仲介業者が賃貸人代理人として借地借家法38条2項の事前説明をする旨の委任状を取得することが行われています

事前説明書面と重要事項説明書との関係

 それでは、定期建物賃貸借契約を締結するにあたり、仲介業者(宅地建物取引業者)が作成し交付する重要事項説明書(宅地建物取引業法35条1項)は、定期建物賃貸借契約を締結するにあたり、交付が求められている事前説明書面を兼ねることができるのでしょうか。

 宅地建物取引業法35条1項は、仲介業者(宅地建物取引業者)が、建物の賃借人に対し、賃貸借契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、重要事項説明書を交付して説明をさせなければならない義務を定めています。そして、説明すべき重要事項には、定期建物賃貸借契約であることも含まれています(宅地建物取引業法35条1項14号、宅地建物取引業法施行規則16条の4の3第9号)。

 参照:国土交通省「重要事項説明の様式例」(平成30年4月1日以降)

 定期建物賃貸借であることの重要事項説明は、その義務の主体も内容も異なります。

 この点について判示した裁判例は見当たりませんが、賃貸借契約書と借地借家法38条1項の事前説明書面は別個であることを要するとした最高裁平成24年9月13日判決・民集66巻9号3263頁の趣旨を踏まえれば、やはり、借地借家法38条2項の事前説明と宅地建物取引業法の重要事項説明文書とは別個に作成し交付するのが妥当と思われます。

 国土交通省の「民間賃貸住宅の定期借家契約に関するQ&A」においても、重要事項説明は事前説明を兼ねることができないという立場がとられています。

Q12
 賃貸人の仲介をしている宅地建物取引業者が、「重要事項説明」として、「定期借家契約を結ぶ前に書面を交付して行う説明」と同様の説明を行った場合は、賃貸人から賃借人への説明が行われたことになるのですか。

A12
 「重要事項説明」は 仲介者としての宅地建物取引業者が行うものですが、これに対して、「定期借家契約を結ぶ前に書面を交付して行う説明」は賃貸人自らが行うものですので、それぞれ説明すべき方が異なります。したがって、「重要事項説明」を行っただけでは、「定期借家契約を結ぶ前に書面 を交付して行う説明」をしたことにはなりません。
 なお、仲介者が賃貸人の代理人として「定期借家契約を結ぶ前に書面を交付して行う説明」をする権限を有する場合でも、宅地建物取引業者として行う「重要事項説明」とは説明すべき方が異なることに変わりはありませんから、仲介者は、それぞれの立場で、それぞれの説明を行う必要があります。

実務対応のあり方

 最高裁による確定判決もないなか、実務対応においては悩ましいところがあります。
 しかし、定期建物賃貸借であると考えて契約したところ、普通建物賃貸借契約になってしまった場合の賃貸人の不利益の大きさを考えると、仲介業者としては、安全側に対応策をとるべきと考えます。
 そのため、仲介業者が事前説明を行う場合には、賃貸人から委任状を取得した上で賃貸人代理人として行うとともに、事前説明書面は、重要事項説明書とは別個に作成したうえで交付するという対応をとることが望ましいといえます。

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