借地上の建物を建て替えたいが借地権設定者の承諾を得る必要はあるか

不動産
榎木 智浩弁護士

 借地上の建物を建て替えたいのですが、借地権設定者の承諾を得る必要はありますか。また、承諾が得られない場合、どのような手続をとる必要がありますか。

 賃貸借契約書に増改築禁止特約がある場合には、借地権設定者の承諾を得る必要があります。借地権設定者が承諾しない場合、借地権者は、裁判所に対し、借地権設定者の承諾に代わる許可を求めることができます。なお、裁判所が、許可にあたって、借地権者に借地権設定者に対して一定の金員の支払を命ずることがあります。

解説

増改築禁止特約がある場合の建物再築に関する借地権設定者の承諾の要否

 土地の賃貸借契約に、賃貸人の承諾のない増改築を禁止する条項を設けることがままあります。
 このような増改築禁止特約は、判例で有効とされています(最高裁昭和41年4月21日判決・民集20巻4号720頁)。

 増改築禁止特約には、一般に、借地権者が自ら建物を取り壊し、あらためて建築する「再築」の場合も含まれると解されますので、増改築禁止特約がある場合には、賃貸人の承諾が必要となります。

 ただし、契約書の文言にもよりますが、一般には、増改築禁止特約は借地権者が自ら建物を取り壊して再築する場合を想定しているため、火災等の自然力または第三者の行為によって建物が滅失した場合には、この特約の禁止には抵触せず、再築の際に借地権設定者の承諾は不要と解されています。

借地権者の承諾またはその承諾に代わる裁判所の許可を得て建築する場合

借地権者の承諾またはその承諾に代わる裁判所の許可

(1)借地権者の承諾に代わる裁判所の許可

 そうすると、増改築禁止特約がある場合、建物が老朽化して、建て替えをしたいと考えたときのように、借地権者が自ら建物を取り壊して再築するには借地権設定者の承諾を得る必要があります。借地権設定者から承諾を得られる場合には何の問題もありませんが、実際には、借地権設定者が承諾をしない場合があります。

 このように、土地の通常の利用上相当とすべき増改築につき当事者間の協議が調わない場合、借地権者は、借地権設定者を相手方として、借地権設定者の承諾に代わる裁判所の許可を得ることの申立てをすることができます(借地借家法17条2項)。裁判所が許可の決定をすれば、この許可が借地権設定者の承諾に代わるので、借地権者は、借地権設定者から承諾を得られずとも、問題なく建物を建築することができます。

(2)財産給付の命令および金額

 なお、裁判所は、許可の決定をするにあたって、随伴裁判をすることができ、当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは、他の借地条件を変更し、財産上の給付を命じ、その他相当の処分をすることができます(借地借家法17条3項)

財産給付の命令および金額

 財産給付の金額について、東京地方裁判所本庁においては、全面的改築の場合には更地価格の3%相当額が基準として、これに改築による床面積増加の程度や賃貸物件土地の利用効率が増大するときには5%相当額まで上げることもあり、全面的改築に至らない増改築の場合には、3%より低い金額とすることがあります。

 また、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造する場合は、通常の増改築許可の場合(更地価格の3~5%)よりは高くしつつも非堅固建物所有目的から堅固建物所有目的に借地条件を変更して建物を増改築する場合(更地価格の10%程度)よりは低くするべきとする見解、木造建築などの非堅固建物所有目的から石造、土蔵、煉瓦造などの堅固建物所有目的に借地条件を変更して建物を増改築する場合(更地価格の10%程度)を上回るという考え方など諸々の見解があり得ると考えられています。

借地権設定者の承諾または承諾に代わる裁判所の許可を得られた場合における契約期間

 借地権設定者の承諾または承諾に代わる裁判所の許可を得て建物を建築した場合において、その建物の存続期間が、借地契約の残存期間を超えることがあります。

 このような場合、借地借家法は、借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失(借地権者または転借地権者による取壊しを含む)があった場合において、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を築造したときは、①その建物を築造するにつき借地権設定者の承諾がある場合に限り、借地権者は、承諾があった日または建物が築造された日のいずれか早い日から20年間存続すること、②ただし、残存期間がこれより長いとき、または当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間によることを定めています(借地借家法7条1項)。

 なお、ここにいう「借地権設定者の承諾」に関しては、借地権設定者の承諾に代わる裁判所の許可があった場合も含まれますので、借地権設定者の承諾を得た場合でも、承諾に代わる裁判所の許可を得て建物を建築した場合でも結論は変わりません。

借地権者の承諾に代わる裁判所の許可を得ないで建築する場合

 これに対し、借地権者の承諾に代わる裁判所の許可を得ずに建物を建築する場合、上記1のとおり、賃貸借契約で増改築禁止特約を有効に定めることができるので、賃貸借契約の解除事由にあたります。

 ただし、この解除に関しては、判例上、「賃貸人の承諾を得ないで増改築をした場合においても、この増改築が借地人の通常の利用上相当であり、土地賃貸人に著しい影響を及ぼさないため、賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りないときは、賃貸人が前記特約に基づき解除権を行使することは、信義誠実の原則上、許されない」とされており(最高裁昭和41年4月21日判決・民集20巻4号720頁)、信頼関係の破壊がない場合には、解除ができません。

 また、借地権者が借地権設定者に対して残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造する旨を通知した場合において、借地権設定者がその通知を受けた後2か月以内に異議を述べなかったときは、その建物を築造するにつき借地借家法7条1項の借地権設定者の承諾があったものとみなされます(借地借家法7条2項本文)
 そのため、借地権設定者は、このような場合、借地権者が承諾を得ずに増改築をしたとしても、借地権設定契約を解除することができなくなります。
 ただし、契約の更新の後に通知があった場合にはこの限りではありません(借地借家法7条2項ただし書)。

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