民法改正(債権法改正)と不動産取引への影響

第7回 賃貸借契約に関する民法改正の概要と留意点(その1) 対抗力、妨害停止請求、賃貸借期間等

取引・契約・債権回収
猿倉 健司弁護士

はじめに

 2017年5月26日に、民法(債権法)の改正法案(以下「改正民法」といいます)が成立し、2020年4月に施行されることになりました。
 前回まで、不動産売買契約建築請負契約に関する民法改正の概要および実務への影響・留意点について解説してきました。  

 不動産賃貸借契約やその他の不動産取引において用いられている契約書は、現行の民法を前提に作成されていますが、改正民法には、現行民法とは大きく異なる規定が多数存在しています。そのため、今後は、現在使用している契約書の各条項について、改正民法でどのように変わるのかを確認したうえで適切に見直すことが必要不可欠となります。

不動産賃貸借における主な改正事項(順不同)

  1. 賃貸借の存続期間の伸長
  2. 不動産賃貸借の対抗力
  3. 賃借人による妨害停止等の請求権
  4. 賃貸人たる地位の移転
  5. 敷金・権利金(敷金等の承継を含む)
  6. 転貸借・サブリース(賃借人による民泊経営も含む)
  7. 損害賠償請求権・費用償還請求権の行使期間制限
  8. 賃貸人の修繕義務、賃借人による修繕権
  9. 賃借不動産の一部滅失等による賃料の減額
  10. 賃借人の減収による賃料減額請求権
  11. 賃借不動産の全部滅失等による賃貸借の終了
  12. 賃貸借終了後の原状回復義務・収去義務
  13. 貸借保証(極度額の設定、情報提供義務等)
  14. 不動産投資ローン保証(公正証書作成義務等)

 本稿以降、何回かに分けて、不動産賃貸契約に関する民法改正の概要および実務への影響・留意点について解説いたします。

改正民法が適用される契約(適用時期)

 まず、締結された賃貸借契約について、現行民法が適用されるのか、改正民法が適用されるのかを確認することが必要です。
 契約に関する法の適用は、契約締結時点が基準となり、基本的には改正民法が施行される前に締結された契約か、改正民法が施行された後に締結された契約かによって決まります。

(1)原則

 賃貸借契約に関しても、改正民法の施行日(2020年4月1日)以後に契約が締結された場合には改正民法を適用し、施行日より前に締結された場合には現行民法が適用されることとなりました(附則34条1項)(法制審議会民法(債権関係)部会資料85「民法(債権関係)の改正に関する要綱案の取りまとめに向けた検討(18)」・4頁)。
 その理由については、以下のとおり説明されています。

【法制審議会民法(債権関係)部会資料85「民法(債権関係)の改正に関する要綱案の取りまとめに向けた検討(18)」・4頁】
  • 基本的には、施行日以後に契約が締結された場合について適用し、施行日前に契約が締結された場合についてはなお従前の例によることとする考え方があり得る。契約の当事者は契約を締結した時点において通用している法令の規定が適用されると考えるのが通常であるため、施行日前に契約が締結された場合について改正後の民法の規定を適用すると、当事者の予測可能性を害する結果となること等によるものである。

(2)例外(賃貸借の更新)

 もっとも、普通賃貸借の場合、賃貸借契約の締結日が改正民法の施行日前であっても、施行日以後に同契約更新の合意がされる場合については、“賃貸借の期間を50年間まで”とする改正民法604条2項(後記3-2)の規定が適用されることとなりました(附則34条2項)(法制審議会民法(債権関係)部会資料85「民法(債権関係)の改正に関する要綱案の取りまとめに向けた検討(18)」・4頁)。
 その理由については、以下のとおり説明されています。

【法制審議会民法(債権関係)部会 部会資料85「民法(債権関係)の改正に関する要綱案の取りまとめに向けた検討(18)」・4頁
  • 賃貸借に関する規定のうち、賃貸借の更新に関する規定については、施行日前に賃貸借契約が締結された場合であっても、施行日以後にその賃貸借契約の更新の合意がされるときは、改正後の民法の規定を適用することとする考え方があり得る。賃貸借契約の更新は契約の当事者の合意により行われるものであるため、更新後の賃貸期間の上限を20年から50年に改める旨の改正後の民法の規定を施行日前に契約が締結された場合について適用しても、契約の当事者の予測可能性を害することにはならないこと等を根拠とする。ただし、施行日前に締結された契約につき、施行日前に更新の合意がされた場合についてまで改正後の民法の規定を適用する必要はない(施行日前に20年を超える賃貸期間の更新の合意がされた場合にその更新の合意のとおりの効力を認める必要はない)ことから、施行日以後に賃貸借契約の更新の合意がされる場合に限るのが合理的であると考えられること等によるものである。

 改正民法附則34条2項に規定されていない賃貸借期間(改正民法604条2項の規定)以外の賃貸借契約の条項については、改正民法施行日前に締結されている場合には、施行日後に更新されたときでも、原則どおり現行民法が適用されることになると考えられます。

(3)例外(妨害排除請求権)

 また、不動産が不法占有されたような場合に利用できる妨害排除請求権は、改正民法下で賃借人も行使できることが明記されました(後記3-4)。この賃借人による妨害排除請求権(改正民法では妨害の停止の請求等と呼ばれます)は、改正民法の施行日前に賃貸借契約が締結された場合であっても、改正民法施行後に当該不動産について第三者から妨害等がなされた場合は、行使できることとされました(改正民法605条の4、附則34条3項)(法制審議会民法(債権関係)部会 部会資料85・5頁)。
 その理由については、以下のとおり説明されています。

【法制審議会民法(債権関係)部会 部会資料85「民法(債権関係)の改正に関する要綱案の取りまとめに向けた検討(18)」・5頁
  • 不動産の賃借人による妨害排除等請求権に関する規定については、施行日前に不動産の賃貸借契約が締結された場合であっても、施行日以後にその不動産の占有を第三者が妨害し、又はその不動産を第三者が占有しているときは、改正後の民法の規定を適用することとする考え方があり得る。契約の当事者ではない第三者に対する妨害排除等請求権を認める旨の改正後の民法の規定を施行日前に契約が締結された場合について適用しても、契約の当事者の予測可能性を害することにはならないこと等によるものである。

(4)まとめ

 以上の内容をまとめると、改正民法の適用の有無について留意すべきポイントは、以下のとおりとなります(附則34条)。

附則34条1項 施行日前に・・・賃貸借・・・契約が締結された場合におけるこれらの契約及びこれらの契約に付随する買戻しその他の特約(注:敷金に関する特約等)については、なお従前の例による。
附則34条2項 前項の規定にかかわらず、新法604条2項の規定(注:賃貸借の期間を50年までとする)は、施行日前に賃貸借契約が締結された場合において施行日以後にその契約の更新に係る合意がされるときにも適用する。
附則34条3項 第1項の規定にかかわらず、新法605条の4の規定は、施行日前に不動産の賃貸借契約が締結された場合において施行日以後にその不動産の占有を第三者が妨害し、又はその不動産を第三者が占有しているときにも適用する。

不動産賃貸契約に関する民法改正の概要

賃貸借における義務の内容(目的物の返還義務)(改正民法601条)

改正民法601条(賃貸借)
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。

 改正民法601条は、賃貸借契約における義務の内容について、現行民法の規定をベースに、賃貸借の終了によって賃借人の目的物返還債務が生じることを新たに明記しました。契約が終了した場合に、賃借人が賃貸物を賃貸人に返還しなければならないという当然のルールを明文化したものです。

 もっとも、賃貸借契約終了時には、賃借人は原状回復義務や収去義務を負うことがあるため、「契約終了したときに返還する」義務の内容として、どの時点でどのようなことを行えば義務を果たしたことになるのかについては必ずしも明確ではありません

 そのため、この点についてのルールを明確にすることが必要となります。

賃貸借の存続期間の伸長(改正民法604条)

改正民法604条(賃貸借の存続期間)
  1. 賃貸借の存続期間は、50年を超えることができない。契約でこれより長い期間を定めたときであっても、その期間は、50年とする。
  2. 賃貸借の存続期間は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から50年を超えることができない。

 建物の所有を目的としない土地の賃貸借は、借地借家法の適用がなく、現行民法604条によれば、賃貸借の存続期間の上限は20年間となります(なお、現行法上も定期借地権等であれば20年以上の期間も可能であり、一般定期借地権の場合には、50年以上の期間を設定することも可能です(井上治『不動産再開発の法務』(商事法務、2017年1月)102頁参照))。そのため、それ以上の期間の賃貸借については、賃貸借契約を更新して対応する必要があります。

 これに対し、改正民法604条では、賃貸借期間の上限を20年から50年に伸長しています。これにより、大型プラント、太陽光発電パネル、ゴルフ場、駐車場の設置のための敷地を賃借する場合に、20年間を超える賃貸借契約を締結することが可能となります。なお、借地借家法や農地法が適用される不動産賃貸借については、民法改正による影響は基本的にありません。  

現行民法 改正民法
期間の下限 民法 下限なし
借地借家法 借地(普通) 30年以上(3条)
借家 普通 1年以上(1年未満は期間の定めのない契約となる)(29条1項)
定期 制約なし
期間の上限 民法604条 20年以下 50年以下
借地借家法(普通) 上限なし
農地法19条 50年以下(民法604条の改正により本条は削除)

不動産賃貸借の対抗力(改正民法605条)

改正民法605条(不動産賃貸借の対抗力)
不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物件を取得した者その他の第三者に対抗することができる。

(1)現行民法605条の解釈

 現行民法605条は、「不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その後その不動産について物権を取得した者に対しても、その効力を生ずる。」と規定しており、不動産の賃貸借について登記がなされれば、第三者に対する対抗力が具備されることになります。

 ここで、①対抗することができる相手方としてあげられている「物件を取得した者」には、不動産を二重に賃借した者、不動産を差し押さえた者も含まれると解されていますが、条文上は明確ではありません。

 また、②条文上は、「その後(物権を取得した者に対して)」と規定されていますが、判例では、対抗力の優劣は対抗要件を具備した時間的先後により決せられるとされています(最高裁昭和42年5月2日判決・判時491号53頁)。しかし、判例の考え方によれば、対抗要件を備える前に物件(当該不動産)を取得した者に対しても賃借権を対抗することができるものとされています。この点も現行民法の条文上は明らかでありません。

(2)改正民法605条の解釈

 改正民法605条は、上記のような状況を踏まえて、①「物件を取得した者」の次に「その他の第三者」という文言を付け加え、二重に賃貸借をした者や不動産を差し押さえた者にも対抗できることを明確にしました。
 また、②「その後」という文言を削除し、対抗関係は対抗要件の具備の先後によることを明確にしました(法務省民事局参事官室「民法(債権関係)の改正に関する中間試案の補足説明」451頁)。

【法務省民事局参事官室「民法(債権関係)の改正に関する中間試案の補足説明」451頁】
  • 本文(1)は、まず、民法第605条の「その後その不動産について物権を取得した者」という文言について、「その他の第三者」を付加するとともに、「その後」を削除するものである。同条の規律の対象として、二重に賃借をした者、不動産を差し押さえた者等が含まれることを明確にするとともに、「その後」という文言を削除することによって賃貸借の登記をする前に現れた第三者との優劣も対抗要件の具備の先後によって決まること(最判昭和42年5月2日判時491号53頁参照)を明確にするものである。また、本文(1)では、同条の「その効力を生ずる」という文言を「対抗することができる」に改めている。これは、第三者に対する賃借権の対抗の問題と、第三者への賃貸人たる地位の移転の問題とを区別し、前者を本文(1)、後者を本文(2)で規律することによって、同条の規律の内容をより明確にすることを意図するものである。

(3)借地借家法の適用のある不動産賃貸借

 もっとも、借地借家法の適用のある建物賃貸借については、実務上、建物の賃借権の登記がされることはほとんどなく、当該建物の引渡しを受けたことをもって対抗力を具備するのが通常であるとされています(借地借家法31条1項)。
 また、借地借家法の適用のある土地の賃貸借(借地)については、地上建物の登記がある場合でも対抗力が具備されることになります(借地借家法10条1項)。

借地借家法10条1項(借地権の対抗力等)
借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる。

借地借家法31条1項(建物賃貸借の対抗力等)
建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。

賃借人による妨害停止等の請求権(改正民法605条の4)

改正民法605条の4(不動産の賃借人による妨害の停止の請求等)
不動産の賃借人は、第605条の2第1項に規定する対抗要件を備えた場合において、次の各号に掲げるときは、それぞれ当該各号に定める請求をすることができる。

一 その不動産の占有を第三者が妨害しているときその第三者に対する妨害の停止の請求

二 その不動産を第三者が占有しているときその第三者に対する返還の請求

 現行民法・改正民法のいずれにおいても、所有権に基づく妨害排除請求権等を行使できることに争いはありません。もっとも、サブリース事業において、賃貸不動産に不法占拠者がいるようなケースでは、サブリース会社(賃貸管理会社)は当該賃貸不動産の所有者ではないために、所有権に基づく権利行使(返還請求、妨害排除請求)をすることができません。そのため、賃借権に基づく返還請求・妨害停止(排除)請求権の行使ができることは、実務上重要な意味を持つことになります。

賃借人による妨害停止等の請求権

 現行民法は、賃借権に基づく妨害排除請求権や返還請求権について、明文の規定を設けていませんが、判例は、不動産の賃借権について対抗要件を備えている場合には、賃借権に基づく妨害排除請求権や返還請求権を認めています(最高裁昭和28年12月18日判決・民集7巻12号1515頁(二重賃貸借がなされた事例)、最高裁昭和30年4月5日判決・民集9巻4号431頁(不法占拠がなされた事例))。

 改正法605条の4は、このような判例を踏まえて、対抗要件を備えた不動産賃貸借において、第三者が賃借人の占有を妨害・占有しているときは、賃借人は、妨害の停止・返還を求めることができることを明文化(新設)しました。

 不法占拠者のように対抗要件の欠缺を主張する正当な利益を有しない第三者に対しても、対抗要件を具備しなければ賃借権に基づく妨害停止請求等ができないのか否かについては、本条は何ら規定しておらず、今後の解釈に委ねられています(潮見佳男『民法(債権関係)改正法の概要』(きんざい、2017年8月)298頁)。  

おわりに(賃借物件での“民泊”に関連して)

 次回以降も、引き続き、不動産賃貸契約に関する民法改正の概要および実務への影響・留意点について解説いたします。また、近時話題になっている“民泊”(住宅宿泊事業)については、賃借物件を利用して行う民泊も想定されています。

 この点に関しては、

  1. “賃借不動産の賃借人が無断で民泊を営んだ場合に、賃貸人は賃貸借契約を解除できるのか”
  2. “賃貸人は、賃貸借契約解除後の明渡請求訴訟を誰に対してどのよう手続きで行うのか”

などといった実務的な論点があります。

 次回以降、こういった問題についても併せて解説いたします。

 なお、平成30年3月30日に、国土交通省から、民法改正等を踏まえた『賃貸住宅標準契約書』の改定が公表されていますので、その内容についても確認しておくことが必要となります。その詳細についても、次回以降に解説いたします。

 参照:国土交通省「民法改正等を踏まえ「賃貸住宅標準契約書」等を改定しました!

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