民法改正(債権法改正)と不動産取引への影響

第8回 賃貸借契約に関する民法改正の概要と留意点(その2) 敷金・保証金、転貸・民泊経営等

取引・契約・債権回収
猿倉 健司弁護士

はじめに

 2017年5月26日に、民法(債権法)の改正法案(以下「改正民法」といいます)が成立し、2020年4月に施行されることになりました。
 不動産賃貸借契約やその他の不動産取引において用いられている契約書は、現行の民法を前提に作成されていますが、改正民法には、現行民法とは大きく異なる規定が多数存在しています。そのため、今後は、現在使用している契約書の各条項について、改正民法でどのように変わるのかを確認したうえで適切に見直すことが必要不可欠となります。

不動産賃貸借における主な改正事項(順不同)

  1. 賃貸借の存続期間の伸長
  2. 不動産賃貸借の対抗力
  3. 賃借人による妨害停止等の請求権
  4. 【上記1~3が前稿「賃貸借契約に関する民法改正の概要と留意点(その1)」】
  5. 敷金・権利金(敷金等の承継を含む)
  6. 転貸借・サブリース(賃借人による民泊経営も含む)
  7. 損害賠償請求権・費用償還請求権の行使期間制限
  8. 【上記4~6が本稿】
  9. 賃貸人たる地位の移転
  10. 賃貸人の修繕義務、賃借人による修繕権
  11. 賃借不動産の一部滅失等による賃料の減額
  12. 賃借人の減収による賃料減額請求権
  13. 賃借不動産の全部滅失等による賃貸借の終了
  14. 賃貸借終了後の原状回復義務・収去義務
  15. 貸借保証(極度額の設定、情報提供義務等)
  16. 不動産投資ローン保証(公正証書作成義務等)

 前回から、不動産賃貸借契約に関する民法改正の概要および実務への影響・留意点について解説しています。前回は対抗力・妨害停止請求賃貸期間等について解説しました。

 本稿においても、引き続き、不動産賃貸契約に関する民法改正の概要および実務への影響・留意点について解説いたします。
 なお、本稿においては、改正の概要および実務上の問題点について網羅的に詳細を解説するものではなく、その概要とポイントについて述べることといたします。

不動産賃貸契約に関する民法改正の概要(前回の続き)

敷金・保証金の取扱い

(1)敷金の定義について(改正民法622条の2第1項)

改正民法622条の2(敷金)
  1. 賃貸人は、敷金(いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。)を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。

    一 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。

    二 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。

  2. 賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

 改正民法622条の2第1項において、敷金が「賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義されました。
 敷金のほか、「保証金」「権利金」「建設協力金」などの名目で賃借人から賃貸人に金銭を差し入れることがありますが、差し入れた趣旨・内容によって、改正民法622条の2第1項で定義される「敷金」の定義にあてはまるかどうかが決まります。

①保証金

 保証金とは、建物賃貸借の場合であれば、通常、賃貸借契約を締結する際に、借家人(賃借人)から家主(賃貸人)に交付され、賃貸借が終了し、借家人が賃貸建物を明け渡した後に返還される金員のことです。保証金の法的な意味づけは、それぞれの預入れの事情により異なりますが、一般的には、借地権者の地代の支払や定期借地契約終了後の借地権者の建物取壊し費用(原状回復費用)を担保する性格を有するといわれています。
 保証金が、「賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的」で交付される場合には、改正民法622条の2第1項の「敷金」にあたりうることになります。

②権利金・礼金

 権利金とは、土地・建物の賃貸借契約を締結する際に、賃借人(借地人・借家人)から賃貸人(地主・家主)に交付され、賃貸借の終了後に原則として返還する義務が生じない金員のことです。定期借地権を設定する対価または地代の一部という性格を有するといわれています。

③建設協力金

 賃貸人が建物を建設するための建築資金に利用する目的で、賃借人(予定者)から、建設協力金という名目で金銭の交付を受けることがあります。建設協力金には、金銭消費貸借契約に基づく貸付金の性格があるといわれています。

 これらの詳細については、井上治『不動産再開発の法務』(商事法務、2017年1月)110頁、猿倉健司『不動産業・建築業の債権法改正対応 第5回 不動産賃貸(その1)』(ビジネス法務2018年6月号)100頁等もご参照ください。

(2) 敷金返還請求権の発生時期(賃貸借終了後の明渡完了時)(改正民法622条の2第1項1号)

 敷金の発生時期については、判例(最高裁昭和48年2月2日判決・民集27巻1号80頁)は、敷金返還請求権は、賃貸借終了後家屋明渡完了の時においてそれまでに生じた被担保債権を控除しなお残額がある場合に、その残額につき具体的に発生するとしていました。

 改正民法622条の2第1項1号は、このような判例を踏まえて、「賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき」に敷金が発生することとしました。

 これにより、賃借人に対する敷金返還債務と賃貸人に対する賃借物の明渡債務とは、特約のないかぎり同時履行の関係に立たない、つまり、賃借人は先に明け渡さないと敷金を返してもらえないということが明らかになりました。

賃借人は先に明け渡さないと敷金を返してもらえない

(3)賃借権の移転における敷金返還債務の承継の有無について(改正民法622条の2第1項2号)

 土地の賃貸人が、借地権の譲渡を承諾した場合には、賃貸借関係は同一性をもって旧借地人から新借地人へ承継されます。
 しかし、賃貸不動産の賃借権が譲渡されたケースにおいて、判例(最高裁昭和53年12月22日判決・民集32巻9号1768頁等)は、土地賃借権が賃貸人の承諾を得て旧賃借人から新賃借人に移転された場合であっても、敷金に関する敷金交付者の権利義務関係は、特段の事情のないかぎり、新賃借人に承継されない(敷金の返還請求権は旧賃借人にとどまる)こととしていました。

 改正民法622条の2第1項2号は、このような判例を踏まえて、「賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき」に「受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない」としたものです。

 この点の詳細については、井上・前掲書134頁等もご参照ください。

賃借権が移転しても敷金の返還請求権は旧賃借人にとどまる

(4)賃借人の債務への敷金の充当(改正民法622条の2第2項)

改正民法622条の2(敷金)

2 賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

 改正民法622条の2第2項は、敷金返還債務が具体的に生ずる前の充当関係を明らかにするものであり、賃貸人は、敷金を債務の弁済に充てることができる一方、賃借人は債務の弁済に充てるよう請求できないことを明らかにしました。

(5)賃貸人たる地位の移転に伴う敷金等の承継(改正民法605条の2第4項)

 現行民法には、賃貸人たる地位を移転する場合に、敷金返還債務や必要費・有益費の償還債務もともに移転するのかどうかについての規定はありません。
 敷金の承継については、判例(最高裁昭和44年7月17日判決・民集23巻8号1610頁)は、賃貸不動産の旧所有者の下で生じた未払賃料等の弁済に充当された後の敷金残額が新所有者に移転するとしています。

【最高裁昭和44年7月17日判決・民集23巻8号1610頁】
敷金は、賃貸借契約終了の際に賃借人の賃料債務不履行があるときは、その弁済として当然これに充当される性質のものであるから、建物賃貸借契約において該建物の所有権移転に伴い賃貸人たる地位に承継があつた場合には、旧賃貸人に差し入れられた敷金は、賃借人の旧賃貸人に対する未払賃料債務があればその弁済としてこれに当然充当され、その限度において敷金返還請求権は消滅し、残額についてのみその権利義務関係が新賃貸人に承継されるものと解すべきである。

 改正民法605条の2第4項は、賃貸不動産の譲渡等により賃貸人たる地位が移転した場合に、敷金返還債務および費用償還債務が新所有者に当然に移転することとしました。
 もっとも、賃貸不動産の新所有者に移転する敷金の範囲について、敷金全額が移転するのか、それとも旧所有者の未払賃料等に敷金を充当した残額が移転するのかは、引き続き解釈・運用または個別の合意に委ねることとされました(法制審議会「民法(債権関係)部会資料69A」48頁)。

【法制審議会「民法(債権関係)部会資料69A」48頁】
  • 敷金返還債務について、判例(最判昭和44年7月17日民集23巻8号1610頁)は、旧所有者の下で生じた延滞賃料等の弁済に敷金が充当された後の残額についてのみ敷金返還債務が新所有者に移転するとしているが、実務では、そのような充当をしないで全額の返還債務を新所有者に移転させることも多い。そこで、上記判例法理のうち敷金返還債務が新所有者に当然に移転するという点のみを明文化し、充当の関係については解釈・運用に委ねることとした。

敷金返還債務および費用償還債務が新所有者に当然に移転する

 この点に関する具体的な実務対応については、猿倉・前掲論文101頁等をご参照ください。

サブリース・転貸の効果(改正民法613条)

(1)転借人が負うべき義務の内容(改正民法613条1項)

改正民法613条(転貸の効果)
  1. 賃借人が適法に賃借物を転貸したときは、転借人は、賃貸人と賃借人との間の賃貸借に基づく賃借人の債務の範囲を限度として、賃貸人に対して転貸借に基づく債務を直接履行する義務を負う。この場合においては、賃料の前払をもって賃貸人に対抗することができない。
  2. 前項の規定は、賃貸人が賃借人に対してその権利を行使することを妨げない。
  3. 賃借人が適法に賃借物を転貸した場合には、賃貸人は、賃借人との間の賃貸借を合意により解除したことをもって転借人に対抗することができない。ただし、その解除の当時、賃貸人が賃借人の債務不履行による解除権を有していたときは、この限りでない。

 改正民法613条1項前段は、転貸借がなされた場合に転借人が賃貸人に対して直接履行すべき債務の内容は、転借人自身が当事者となっている「転貸借契約に基づく債務」であり、その範囲は元の賃貸借契約に基づく債務の範囲にかぎられることとしました。

 賃貸人の転借人に対する直接の賃料請求権については、原賃貸借契約の賃料が転貸借契約の賃料より高い場合であっても、転貸借の賃料の額を超えて請求することはできず、逆に転貸借の賃料が原賃貸借の賃料より高い場合であっても、原賃貸借の賃料の額を超えて請求することはできないことになります。つまり、原賃貸借契約の賃料と転貸借契約の賃料のうち低い金額のみが請求できることになります

 また、改正民法613条1項後段は、転借人が転借料を弁済期前に支払ったことをもっても、賃貸人に対抗できないこととしました。

(2)賃貸借契約が解除された場合の転貸関係への影響(改正民法613条3項)

 判例は、賃貸人と賃借人(転貸人)との間で賃貸借契約を合意解除しても、転借人に対抗することができないとする(大審院昭和9年3月7日判決・民集13巻278号)一方で、賃借人(転貸人)の債務不履行があるために解除権の行使ができるときに合意解除した場合は、転貸借も終了することとしました(最高裁昭和62年3月24日判決・判タ653号85頁)。
 改正民法613条3項は、このような判例の考えを明文化したものです。

(3)借地権の無断譲渡・転貸

 借地人が、地主の承諾を得ずに第三者に対して借地権を譲渡または転貸した場合には、賃貸人は借地契約を解除することができます(民法612条2項)。
 しかし、無断譲渡や無断転貸があった場合でも、賃貸人(借地権設定者)に対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情のあるときは、契約の解除は認められません(最高裁昭和44年2月13日判決・民集23巻2号316頁、最高裁昭和38年11月28日判決・民集17巻11号1446頁)。この点は、改正法において変更はありません。
 この点の詳細については、井上・前掲書・133頁等をご参照ください。

賃借物件で行う“民泊”経営の問題点(住宅宿泊事業法の施行)

(1)民泊に対する規制の概要

 「民泊」についての法令上の明確な定義はありませんが、一般に、住宅(戸建住宅やマンションなどの共同住宅等)の全部または一部を活用して、旅行者等に宿泊サービスを提供することを指して「民泊」といいます(国土交通省「民泊制度ポータルサイト」)。

 民泊を行う場合には、旅館業法における簡易宿所として許可を得るか、国家戦略特別区域法に基づく特例を利用する等の方法がありませんでしたが、平成30年(2018年)6月15日に住宅宿泊事業法が新たに施行されました。住宅宿泊事業法が対象とする「住宅宿泊事業」(いわゆる民泊)とは、旅館業法上の営業者以外の者が、宿泊料を受けて、「住宅」に人を宿泊させる宿泊サービスで、1年間あたりの宿泊させる日数が180日を超えないものをいいます(住宅宿泊事業法2条3項)。

 住宅宿泊事業を営もうとする者は、住宅宿泊事業届出書に必要事項を記入のうえ、必要な添付書類と合わせて、住宅の所在地を管轄する都道府県知事等に届け出る必要があります。届出書には、(届出者が賃借人である場合においては)『賃貸人が住宅宿泊事業の用に供することを目的とした賃借物の転貸を承諾している旨』を記載した書類(賃貸人が住宅宿泊事業の用に供することを目的とした賃借物の転貸を承諾したことを証する書面)を添付する必要があります(住宅宿泊事業法3条3項、住宅宿泊事業法施行規則4条3項11号、4項1号リ・ヌ)。

 この点の詳細については、井上正範『住宅宿泊事業法(民泊新法)について』もご参照ください。

(2)民泊経営と賃貸借契約における無断転貸

 ホテルや旅館を利用させる契約は、その実態に着目して見ると、「宿泊契約」(旅館・ホテル側が利用客に対して宿泊サービスを与え、当該サービスに対して利用客がその対価を支払う内容の契約)であって、単なる賃貸借契約とは異なるように思われます。もっとも、民泊の利用者が賃借物件を使用しそれに対する使用対価を払うという面に着目すれば、賃貸借契約の要素を含んでいるとも考えられます(なお、国家戦略特別区域法に基づくいわゆる特区民泊においては、事業者は宿泊利用者に対して「賃貸借契約及びこれに付随する契約に基づき一定期間以上使用させる」(国家戦略特別区域法13条)ものとされています)。賃貸物件における民泊が賃貸借契約の要素を含んでいることに着目すれば、賃貸人の承諾を得ない民泊は無断転貸に当たる可能性があります。

 いずれにしても、賃貸借契約において賃貸物件の使用目的を定めている場合には、民泊経営が用法違反(賃借目的違反)にあたり、これを理由とする賃貸借契約の解除を主張することもできると考えられます。

 なお、民泊では、賃貸物件を占有して利用している利用者が頻繁に変わることから、相手方の特定が困難となります。そこで、賃貸人としては、賃貸物件の明渡し請求訴訟を行う場合には、訴訟提起に先立ち、「債務者不特定の占有移転禁止の仮処分」(民事保全法25条の2)を申し立てることが考えられます。

損害賠償請求権の時期制限(改正民法600条(622条))

改正民法600条(損害賠償及び費用の償還の請求権についての期間の制限)
  1. 契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から1年以内に請求しなければならない。
  2. 前項の損害賠償の請求権については、貸主が返還を受けた時から1年を経過するまでの間は、時効は、完成しない。
  3. 改正民法622条(使用貸借の規定の準用)
    第597条第1項、第599条第1項及び第2項並びに第600条の規定は、賃貸借について準用する。

 賃貸借契約における損害賠償請求権については、改正民法600条1項の除斥期間(貸主が返還を受けた時から1年以内に請求)に加えて、消滅時効の規定も適用されます(たとえば改正民法166条1項等)。

 消滅時効については、現行民法では「権利を行使することができる時から進行」(現行民法166条1項)し、「債権は、10年間行使しないときは、消滅する」(現行民法167条1項)ものとされています。これに対し、改正民法においては、「権利を行使することができることを知った時」(主観的起算点)から「5年間」行使しないとき、または「権利を行使することができる時」(客観的起算点)から「10年間」行使しないときは、時効によって消滅することとなりました(改正民法166条1項)。
 そのため、長期の賃貸借契約が締結されている場合、賃貸借契約の継続中に消滅時効が完成してしまうことがありえます。

 そこで、賃貸人の保護を図るために、改正民法600条2項(622条による準用)において、貸主が返還を受けた時から1年間を経過するまでの間は、時効は完成しないこととしました(その意味で、改正民法166条1項等の特則という位置づけになると考えられます)。

 その他の消滅時効の詳細については、 本連載第1回「売買契約に関連する民法改正のポイント」をご参照ください。

おわりに

 次回以降も、引き続き、不動産賃貸契約に関する民法改正の概要および実務への影響・留意点について解説いたします。
 平成30年3月30日に、国土交通省から、民法改正等を踏まえた『賃貸住宅標準契約書』の改定が公表されていますので、その内容についても確認しておくことが必要となります。その詳細についても、今後、解説いたします。

 参照:国土交通省「民法改正等を踏まえ「賃貸住宅標準契約書」等を改定しました!

 なお、本連載では、不動産売買契約・建築請負契約に関する民法改正の概要および実務への影響・留意点について解説していますので、ご参照ください。

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